L’intérêt de la société civile immobilière (SCI)

La société civile immobilière (SCI)

La SCI est l’outil par excellence de transmission et de structuration de son patrimoine.
La souplesse de la société civile immobilière permet également d’échapper aux contraintes de l’indivision ou de la copropriété.

Les intérêts et les raisons de constituer une société civile immobilière sont divers et nombreux :
Anticiper la transmission de leur patrimoine,
Protéger leur concubin
Prévenir d’éventuelles mésententes entre leurs héritiers
Groupement d’investisseurs
Structurer le patrimoine……

Ces cas de figure sont très différents les uns des autres, nonobstant, dans tous les cas il peut être envisager de créer une société civile immobilière (SCI) dans l’optique de gérer, plus ou moins en commun, un patrimoine immobilier sur le long terme.

Le cadre juridique

La société civile associe au moins deux personnes. Il est capital pour assurer le succès de la SCI de notamment, bien veiller à définir son objet, c’est-à-dire ce pourquoi elle est créée, les fonctions des gérants, les règles de majorités. La rédaction des statuts est primordiale, il est nécessaire d’être très vigilant car les statuts définissent le cadre juridique entre les associés. Des modifications ultérieures peuvent s’avérer délicates et onéreuses.

Pour cela, même si on peut trouver de nombreux modèles de statuts sur le net, il est conseillé de les utiliser avec modération, car l’intérêt de la SCI réside dans la rédaction des statuts et de faire « du sur mesures », raison pour laquelle il est capital de se faire conseiller en amont.

Le cadre fiscal

Sauf option, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Le résultat fiscal se détermine en déduisant des revenus notamment les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien et de réparation, les dépenses d’amélioration, les frais de gestion, la taxe foncière et les primes d’assurances.

Il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.
Dans ce cas, la société peut amortir l’immeuble, c’est-à-dire déduire chaque année de ses bénéfices une partie de l’immeuble, en plus des autres dépenses déductibles. Les bénéfices sont imposés au taux de 15 % sur les 38 120 premiers euros, puis à 33,33 % au-delà.

Là encore se faire conseiller est capital, car le choix sera différents en fonction de la situation et de la volonté des créateurs.

En effet à l’impôt sur le revenu, bien souvent le taux d’imposition des associés se trouve considérablement augmenté par le bénéfice foncier sans pour autant avoir la trésorerie. Cette dernière servant au remboursement du capital de l’emprunt.

A contrario, en cas d’option à l’IS, les associés ne supportent pas cet impact sur leur impot sur le revenu, mais en cas de vente du bien, il n’y a pas d’abattement pour durer de détention et la plus value de cession peut être plus lourdement taxée qu’à l’IR.

Nous sommes là pour vous expliquer les différents choix adaptés à votre situation, et vous faire des prévisions et des simulations, ce afin d’optimiser votre fiscalité.

La TVA

Il est possible en fonction de la nature et de la destination du bien, notamment pour les biens à usage de bureau, d’opter pour la TVA.

Là encore l’option doit être réfléchie et mesurée. Qui vont être mes futurs locataires ? En effet si ces derniers ne sont pas eux mêmes assujettis à la TVA, cette option viendra soit augmenter leur coût soit diminuer vos revenus. Quels sont les travaux que je vais avoirs ? ….

Pour ce choix également, il est important de bien se faire conseiller.

Il y a également d’autres possibilités optimisantes, notamment le démembrement. Ces dernières ne peuvent être utilisées qu’avec maîtrise et science.

Pour toutes ces raisons, la SCI s’avère être un très bon outil de gestion, mais pour se faire il est indispensable de faire conseiller.

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